Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với những diễn biến phức tạp của biến đổi khí hậu toàn cầu, hiện tượng đảo nhiệt đô thị đang trở thành một thách thức lớn đối với không gian sống của cư dân tại các thành phố lớn. Ban công là khu vực chuyển tiếp giữa không gian trong nhà và ngoài trời, thường xuyên phải chịu tác động trực tiếp từ ánh nắng mặt trời. Việc tìm kiếm và áp dụng các phương pháp giảm nhiệt hữu hiệu cho ban công không chỉ mang lại sự thoải mái cho không gian sinh hoạt mà còn đóng góp tích cực vào mục tiêu sử dụng năng lượng tiết kiệm, hiệu quả.

Bối cảnh vĩ mô và áp lực nhiệt độ tại các đô thị

Theo các báo cáo về khí hậu và quy hoạch đô thị, diện tích bề mặt bê tông và kính tại các tòa nhà cao tầng có xu hướng tích tụ nhiệt lượng lớn vào ban ngày và tỏa nhiệt mạnh vào ban đêm. Đối với những căn hộ chung cư hoặc nhà phố có mặt tiền hoặc ban công thuộc hướng Tây hoặc hướng Nam, thời gian tiếp xúc với bức xạ nhiệt kéo dài nhiều giờ liên tục khiến nhiệt độ bề mặt vật liệu như tường bê tông và sàn gạch có thể tăng cao. Điều này trực tiếp làm gia tăng phụ tải làm mát của hệ thống điều hòa không khí, dẫn đến chi phí tiêu thụ điện năng của hộ gia đình tăng lên đáng kể trong những tháng cao điểm nắng nóng.

Thị trường bất động sản hiện nay cũng ghi nhận sự thay đổi rõ rệt trong thị hiếu của người mua nhà. Tiêu chí không gian sống xanh, thông thoáng và có các giải pháp chống nóng chủ động đang trở thành một trong những ưu tiên hàng đầu. Việc tối ưu hóa khu vực ban công để cản bớt nguồn nhiệt xâm nhập vào bên trong ngôi nhà đang được nhiều kiến trúc sư và gia chủ đặc biệt quan tâm.

Các đô thị sầm uất thường sẽ có nhiệt lượng cao hơn, nhất là vào mùa nắng nóng

Kiến tạo lớp phủ xanh giảm nhiệt tự nhiên

Sử dụng thực vật được đánh giá là phương pháp tự nhiên mang lại hiệu quả bền vững cho khu vực ban công. Cơ chế thoát hơi nước của cây xanh kết hợp với khả năng che bóng râm giúp làm giảm đáng kể nhiệt độ không khí xung quanh. Đối với những ban công có đặc điểm đón nắng gắt, các loại cây dây leo có sức sống tốt như sử quân tử, hoa giấy, cúc tần Ấn Độ hay thường xuân là những lựa chọn phù hợp. Lớp thảm thực vật này đóng vai trò như một tấm màng lọc sinh học, ngăn cản bức xạ mặt trời chiếu thẳng vào tường và cửa kính.

Bên cạnh đó, việc bổ sung các loại chậu cây có phiến lá rộng như trầu bà, cau cảnh, dương xỉ hoặc lưỡi hổ sẽ hỗ trợ quá trình giữ ẩm và điều hòa vi khí hậu tại khu vực này. Khi tiến hành sắp xếp hệ thống cây xanh, người sử dụng nên lưu ý phối hợp các tầng cao thấp khác nhau nhằm tạo ra các khoảng trống cho không khí lưu thông thuận lợi, tránh việc mật độ cây quá dày đặc gây cản trở tầm nhìn hoặc hạn chế gió tự nhiên. Thông tin ghi nhận từ các nghiên cứu kiến trúc cảnh quan cho thấy, việc bố trí cây xanh mật độ phù hợp tại ban công có thể hỗ trợ làm giảm nhiệt độ bề mặt cấu trúc đáng kể, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giảm điện năng tiêu thụ của thiết bị làm mát trong phòng liền kề.

Điều hòa vi khí hậu bằng yếu tố nước

Ứng dụng nguyên lý nhiệt dung riêng của nước, việc thiết kế một hồ nước quy mô nhỏ hoặc các tiểu cảnh nước tuần hoàn tại ban công là một phương án khả thi để làm dịu không khí. Khi gió đi qua bề mặt nước, quá trình bốc hơi tự nhiên sẽ lấy đi một phần nhiệt lượng của môi trường xung quanh, giúp không gian trở nên dịu mát hơn.

Tùy thuộc vào tải trọng cho phép và diện tích cụ thể của từng loại ban công, gia chủ có thể bố trí các bể nước mini hoặc chậu tiểu cảnh có kích thước vừa phải. Việc kết hợp thêm sỏi đá tự nhiên hoặc thả các loại cá cảnh có khả năng thích nghi cao không chỉ hỗ trợ cân bằng sinh thái thu nhỏ mà còn tăng thêm giá trị thẩm mỹ cho căn hộ. Tuy nhiên, một lưu ý quan trọng khi triển khai phương án này là phải tính toán kỹ về vấn đề chống thấm, khối lượng vật liệu và bảo dưỡng nguồn nước sạch sẽ để ngăn ngừa côn trùng phát sinh.

Giải pháp che chắn bằng rèm và hệ thống mái che

Đối với những thời điểm nắng nóng gay gắt trong ngày, việc thiết kế các hệ thống cơ học che chắn trực tiếp là giải pháp mang lại tác động nhanh chóng. Hệ thống rèm che ngoài trời có chức năng chặn bớt phần lớn bức xạ mặt trời trước khi nguồn nhiệt này tiếp cận vào hệ thống cửa kính dẫn vào phòng khách hay phòng ngủ.

Các xu hướng thiết kế hiện đại thường ưu tiên lựa chọn các loại rèm có tông màu sáng hoặc màu trung tính nhờ đặc tính phản xạ ánh sáng cao, hạn chế tối đa việc hấp thụ nhiệt lượng vào sợi vải. Chất liệu của rèm cần có độ bền cao dưới tác động của thời tiết, đồng thời có độ dày và cấu trúc dệt phù hợp nhằm ngăn chặn các tia bức xạ có hại nhưng vẫn giữ được độ thông thoáng nhất định cho dòng khí đối lưu. Để linh hoạt hơn theo sự thay đổi của thời tiết, việc kết hợp rèm che với bạt tự cuốn hoặc mái che di động sẽ giúp gia chủ dễ dàng điều chỉnh không gian theo nhu cầu sử dụng thực tế.

Trồng cây xanh ở ban công cũng góp phần giảm cảm giác oi bức

Lựa chọn vật liệu xây dựng và bề mặt thông minh

Trong dài hạn, yếu tố cốt lõi để giải quyết bài toán tích nhiệt nằm ở việc lựa chọn vật liệu bề mặt khi hoàn thiện ban công. Các loại vật liệu có hệ số phản xạ mặt trời cao sẽ giúp giảm hiện tượng dẫn nhiệt vào kết cấu bê tông của công trình.

Khi tiến hành chọn gạch hoặc đá lát cho bề mặt sàn ban công, các chuyên gia khuyến nghị nên sử dụng những gam màu có sắc thái sáng như trắng, kem, beige hoặc ghi xám nhạt. Những màu sắc này có khả năng hấp thụ nhiệt thấp hơn nhiều so với các gam màu tối như đen, nâu hay xanh đậm, giúp bề mặt sàn không bị quá bỏng rát khi tiếp xúc trực tiếp với ánh nắng. Ngoài ra, việc đầu tư lắp đặt hệ thống kính cách nhiệt, kính hai lớp hoặc phim cách nhiệt chống tia cực tím tại các hệ cửa tiếp giáp ban công cũng là một giải pháp kỹ thuật có tính thực tiễn cao, giúp duy trì nhiệt độ ổn định bên trong ngôi nhà.

Ứng dụng các vật liệu cách nhiệt chuyên dụng

Đối với những công trình chịu áp lực bức xạ lớn do hướng phơi nắng kéo dài, việc bổ sung các lớp vật liệu cách nhiệt chuyên dụng là một giải pháp kỹ thuật cần được xem xét nghiêm túc. Thị trường vật liệu xây dựng hiện nay cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng có khả năng ngăn chặn dòng nhiệt truyền vào bên trong cấu trúc nhà ở.

Các tấm cách nhiệt, tấm ốp tường chống nóng hoặc các loại vật liệu lợp mái sinh thái có cấu trúc rỗng hoặc chứa các lớp phản xạ bức xạ có thể được thi công ốp thêm vào phần trần hoặc tường biên của ban công. Việc ứng dụng đồng bộ các giải pháp từ tự nhiên cho đến kỹ thuật công nghệ vật liệu không chỉ giúp tối ưu hóa công năng của ban công thành nơi thư giãn lý tưởng, mà còn thể hiện xu hướng tiêu dùng thông minh, gắn liền với trách nhiệm bảo vệ môi trường và tiết kiệm năng lượng quốc gia.

 

Giá bất động sản tăng nhanh nhiều năm qua buộc người trẻ phải tính toán lại chi phí cơ hội của việc mua nhà thay vì “khóa” dòng tiền vào một tài sản dài hạn.

Theo các chuyên gia, “an cư lạc nghiệp” từng là cột mốc trong hành trình trưởng thành. Nhưng với nhiều người trẻ thuộc thế hệ Millennial và Gen Z, quyết định mua nhà ngày càng phân hóa do điều kiện thị trường.

Nghiên cứu của Avison Young Việt Nam cho thấy, nguyên nhân đầu tiên là tốc độ tăng giá nhà đã vượt xa thu nhập. Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 6-10%/năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm, theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025. Giá bán sơ cấp tiếp tục lập cột mốc mới, đạt trung bình khoảng 3.900 USD/m² tại TP. Hồ Chí Minh và 3.950 USD/m² tại Hà Nội trong đầu quý 2.

Trong khi giá tăng nhanh, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phân khúc dưới 1.500 USD/m², lại suy giảm kéo dài. Hầu hết sản phẩm mở bán tại TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập) trong quý 1 thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này khiến người trẻ rơi vào thế bế tắc: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không mua nổi nhà ở thương mại trong nội đô.

Áp lực tích lũy cũng ngày càng bị bào mòn bởi chi phí sinh hoạt leo thang. Theo Cục Thống kê, CPI khu vực thành thị tăng 0,84% trong tháng 4/2026, dẫn đầu là nhóm nhà ở, điện nước và vật liệu xây dựng. Khi giá thuê có xu hướng tăng, người lao động thành thị gần như không còn dư địa và đủ thời gian để tiết kiệm khoản trả trước mua nhà.

Cuối cùng, sự thay đổi trong tư duy sở hữu, cấu trúc đô thị và lối sống hiện đại cũng tác động rõ đến quyết định mua nhà. Một khảo sát vào đầu năm 2026 của Happiness Saigon trên 350 đáp viên Gen Z cho thấy phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư là ba nhóm chi tiêu được ưu tiên hàng đầu trong ba năm tới. Điều đó cho thấy, giá bất động sản tăng nhanh nhiều năm qua buộc người trẻ phải tính toán lại chi phí cơ hội của việc mua nhà thay vì “khóa” dòng tiền vào một tài sản dài hạn, họ cân nhắc giữa sở hữu nhà với phân bổ nguồn lực đồng đều cho tiết kiệm, đầu tư, phát triển kỹ năng và chất lượng sống.

Sự thay đổi trong quan điểm mua nhà của người trẻ đang định nghĩa lại nhu cầu về nhà ở. Đây không đơn thuần là quyết định của mỗi cá nhân, mà là thay đổi mang tính nền tảng liên quan đến nhân khẩu học, khả năng chi trả và tư duy tiêu dùng thế hệ mới.

Trước hết, giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực đang diễn ra. Giá bán cao và thiếu sản phẩm phù hợp khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng thận trọng hoặc rút lui. Cùng với việc định danh điện tử và tiến tới đánh thuế bất động sản, lực cầu đầu cơ sẽ ngày càng thu hẹp.

Ở góc độ thị trường, đây là hệ quả của việc tốc độ tăng giá đang tách xa khỏi khả năng khai thác dòng tiền thực. Trong nhiều năm, thị trường Việt Nam vận hành chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá dài hạn của đất đai. Giá bán tại nhiều khu vực hiện vượt xa khỏi lợi tức từ cho thuê. Nói cách khác, chi phí sở hữu hiện cao hơn thu nhập thực tế thu được từ chính bất động sản đó tạo ra. Trong bối cảnh lãi suất, thu nhập và kinh tế biến động, rủi ro thanh khoản hay thậm chí tình trạng âm vốn chủ sở hữu hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tài sản giảm khi dư nợ vay vẫn cao.

Nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh sẽ là phân khúc chiến lược trong chu kỳ tới

Đây là lý do nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh sẽ là phân khúc chiến lược trong chu kỳ tới. Giá tăng sẽ đẩy người mua và người thuê tìm kiếm các khu vực xa trung tâm. Khi đó, hạ tầng và quỹ đất nên được điều tiết để giúp tăng tốc nguồn cung nhà ở phổ thông, hình thành các cực đô thị mới và giãn dân khỏi khu trung tâm, thay vì là động lực tăng giá.

Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng quy hoạch, Hà Nội khuyến khích cư dân vùng lõi di dời ra khu đô thị vùng ven, còn TP. Hồ Chí Minh sẽ không xây mới chung cư cao tầng trong nội đô. Bài toán kế tiếp của thị trường nhà ở nằm ở khả năng cân đối giữa giá bán mà không đánh đổi với tiện ích và chất lượng, kết nối hạ tầng và giao thông công cộng đủ mạnh theo mô hình TOD để thu hút cư dân và hình thành những khu đô thị đáng sống.

Song song đó, thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam dần chuyên biệt hơn. Dù nhu cầu lớn, thị trường nhà cho thuê hiện nay vẫn phân mảnh, phần lớn công trình do cá nhân hoặc doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh với chất lượng và tiêu chuẩn không đều. Trong ngắn hạn, căn hộ dịch vụ, chung cư mini nội đô và căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với người độc thân hoặc gia đình hạt nhân được dự báo tiếp tục được ưa chuộng, với lợi suất khai thác cho thuê và lấp đầy ổn định.

Đặt trong bối cảnh Nhà nước xác định nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược từ nay đến 2030, cần đa dạng hóa loại hình nhà cho thuê, trong đó, mô hình nhà ở thương mại cho thuê dài hạn, vận hành bài bản theo tiêu chuẩn thống nhất, nên được tính đến để thí điểm.

Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, chính sách cần tập trung nhiều hơn vào cấu trúc nguồn cung thay vì chỉ kiểm soát tín dụng. Cụ thể, định nghĩa loại hình “nhà ở vừa túi tiền” và thiết kế cơ chế ưu đãi, tương tự nhà ở xã hội. Nhà ở phổ thông là phân khúc có biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chi phí đầu tư không ngừng tăng. Không có sự hỗ trợ như rút ngắn thời gian phê duyệt, ưu đãi thuế hay cho phép tăng mật độ xây dựng nhằm bù đắp chi phí, doanh nghiệp sẽ không thấy khả thi về mặt thương mại để đầu tư bài bản và quy mô lớn.

Khung pháp lý nên được làm rõ để thúc đẩy thị trường nhà cho thuê. Cụ thể, luật hóa quyền và nghĩa vụ của các bên về thời hạn hay cơ chế tăng giá để bảo vệ người thuê nhà. Cuối cùng, nên xem xét mở rộng phương thức thuê mua cho nhà ở thương mại nhằm giảm áp lực tài chính cho người trẻ có nhu cầu ở thực bên cạnh đòn bẩy vay vốn.

Quyết định mua nhà của người trẻ ngày nay không còn đơn thuần là lựa chọn cá nhân, mà phản ánh trực tiếp khả năng chi trả và sở hữu nhà của toàn thị trường. Với dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam sẽ không biến mất mà tiếp tục bị dồn nén. Định vị đúng sản phẩm, đúng giá cả tại vị trí phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp duy trì thế mạnh cạnh tranh trong dài hạn.

 

Với sự vào cuộc quyết liệt của cả hệ thống chính trị, cùng sự đồng thuận của người dân, phường Yên Hòa (Hà Nội) đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) dự án đường Vành đai 2,5 trước tiến độ thành phố giao, tạo điều kiện triển khai công trình giao thông trọng điểm của Thủ đô.

Lãnh đạo phường Yên Hòa thường xuyên kiểm tra hiện trường, nắm bắt tiến độ và chỉ đạo tháo gỡ những khó khăn phát sinh trong quá trình triển khai công tác GPMB.

Dự án đường Vành đai 2,5 là một trong những tuyến giao thông quan trọng của Hà Nội, góp phần hoàn thiện mạng lưới hạ tầng đô thị, tăng cường kết nối các trục giao thông chính, giảm áp lực ùn tắc khu vực nội đô và mở rộng không gian phát triển của thành phố.

Xác định rõ ý nghĩa và tầm quan trọng của dự án, Đảng ủy, HĐND, UBND và Ủy ban MTTQ Việt Nam phường Yên Hòa đã tập trung lãnh đạo, chỉ đạo sát sao; huy động sự vào cuộc của các phòng, ban chuyên môn, lực lượng chức năng, tổ dân phố và đội ngũ cán bộ cơ sở. Từng nhiệm vụ được phân công cụ thể theo phương châm “rõ người, rõ việc, rõ tiến độ, rõ trách nhiệm”, bám sát từng hồ sơ, từng vị trí thu hồi đất và từng hộ dân để kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh.

Trong suốt quá trình thực hiện, cán bộ, công chức và các lực lượng tham gia GPMB thường xuyên có mặt tại cơ sở, làm việc ngoài giờ hành chính và cả ngày nghỉ để tuyên truyền, vận động, đối thoại, giải thích chính sách và tiếp nhận ý kiến của người dân. Những nội dung phức tạp đều được xem xét thấu đáo, bảo đảm đúng quy định của pháp luật nhưng vẫn giữ được sự linh hoạt, nhân văn, nhất là trong công tác di chuyển mộ phần và hỗ trợ các hộ dân ổn định cuộc sống.

Nhờ cách làm chủ động, quyết tâm và sát thực tiễn, công tác GPMB dự án đã đạt nhiều kết quả tích cực. Đoạn từ Khu đô thị mới Dịch Vọng đến đường Dương Đình Nghệ hoàn thành ngày 14-5-2026, sớm hơn 1 ngày so với yêu cầu. Đoạn từ đường Vũ Phạm Hàm đến đường Trần Duy Hưng hoàn thành ngày 28-5-2026, vượt tiến độ 2 ngày so với kế hoạch thành phố giao.

Một trong những kết quả nổi bật là việc hoàn thành di chuyển 82/82 ngôi mộ trước thời hạn 5 ngày, bảo đảm trang nghiêm, đúng quy định và phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của các gia đình. Đây là một trong những phần việc phức tạp nhất của dự án, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền địa phương, các đơn vị liên quan và các gia đình có phần mộ phải di dời.

Các cuộc đối thoại được tổ chức công khai, dân chủ, góp phần tạo sự đồng thuận và đồng hành của người dân trong quá trình thực hiện công tác GPMB dự án đường Vành đai 2,5.

Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch HĐND phường Yên Hòa Nguyễn Quốc Khánh cho biết: "Việc hoàn thành GPMB trước tiến độ là kết quả của sự vào cuộc đồng bộ của cả hệ thống chính trị cùng sự ủng hộ, chung tay của người dân trên địa bàn. Đằng sau những mét vuông mặt bằng được bàn giao là sự sẻ chia của nhiều hộ gia đình khi đồng thuận di chuyển tài sản, điều chỉnh nơi ở và sinh hoạt để nhường chỗ cho công trình giao thông phục vụ lợi ích chung".

Thực tế quá trình triển khai cho thấy, không ít hộ dân còn những băn khoăn liên quan đến quyền lợi và cuộc sống sau GPMB. Tuy nhiên, với tinh thần cầu thị, lắng nghe và trách nhiệm, các kiến nghị đã được tiếp nhận, giải quyết kịp thời, góp phần tạo sự thống nhất trong quá trình thực hiện.

Tại các buổi đối thoại và bàn giao mặt bằng, lãnh đạo phường Yên Hòa luôn bày tỏ sự trân trọng đối với những đóng góp của các hộ dân trong diện thu hồi đất, đồng thời chia sẻ với những khó khăn, xáo trộn mà người dân phải trải qua để phục vụ triển khai dự án. Chính sự gần dân, trọng dân và trách nhiệm trong giải quyết công việc đã góp phần củng cố niềm tin của người dân đối với chính quyền địa phương.

Kết quả GPMB trước tiến độ tạo tiền đề quan trọng để dự án đường Vành đai 2,5 sớm được triển khai, góp phần hoàn thiện hạ tầng giao thông và thúc đẩy phát triển đô thị.

Việc hoàn thành công tác GPMB dự án đường Vành đai 2,5 đoạn qua địa bàn phường Yên Hòa đã tạo điều kiện thuận lợi để công trình sớm được triển khai thi công theo kế hoạch.

Kết quả này cho thấy hiệu quả của công tác dân vận, sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền và người dân, đồng thời góp phần thúc đẩy hoàn thiện hạ tầng giao thông, giảm ùn tắc và nâng cao chất lượng sống trên địa bàn.

 

Việc lựa chọn Hà Nội để bàn sâu, bàn kỹ, thống nhất phương án cụ thể khả thi để làm trước, làm điểm về phát triển nhà ở cho thuê chính là để rút kinh nghiệm, hoàn thiện cơ chế chính sách.

Xử lý dứt điểm tài sản công về nhà ở bị bỏ hoang

Chiều 25/5, tại trụ sở Chính phủ, Thủ tướng Lê Minh Hưng chủ trì cuộc làm việc với UBND TP Hà Nội và các bộ, ngành về phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn Thủ đô.

Phát biểu kết luận, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh, cuộc họp đã đồng thuận, thống nhất rất cao về cách tiếp cận để tiếp tục kịp thời thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, hoàn thiện cơ chế, chính sách và triển khai các nhiệm vụ phát triển nhà ở cho thuê.

Thủ tướng Lê Minh Hưng phát biểu tại cuộc làm việc. Ảnh: VGP

Thủ tướng nêu rõ, phát triển nhà ở thương mại phân khúc phù hợp với khả năng chi trả và nhà ở cho thuê là một chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước. Trong đó, chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm về ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê là định hướng chiến lược, có ý nghĩa căn bản, làm thay đổi tư duy về phát triển thị trường nhà ở của nước ta trong giai đoạn tới.

Hà Nội là Thủ đô, trung tâm chính trị, hành chính quốc gia, là một trong những đô thị có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất cả nước. Việc lựa chọn Hà Nội để bàn sâu, bàn kỹ, thống nhất phương án cụ thể khả thi để làm trước, làm điểm về phát triển nhà ở cho thuê chính là để rút kinh nghiệm, hoàn thiện cơ chế chính sách; đồng thời làm cơ sở để nhân rộng ra các đô thị lớn khác và các vùng kinh tế trọng điểm.

Các đại biểu đã thống nhất đánh giá trong thời gian qua, công tác phát triển nhà ở xã hội nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng đã đạt được những kết quả tích cực. Hà Nội đã hoàn thành vượt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội năm 2025 và đang triển khai khối lượng lớn dự án cho giai đoạn tới.

Tuy nhiên, thị trường nhà ở còn lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu; cơ cấu sản phẩm thiên về nhà ở thương mại và nhà ở để bán, trong khi phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn có giá phù hợp với thu nhập của người dân còn rất hạn chế...

Trong bối cảnh đó, Thủ tướng lưu ý, phải chuyển mạnh tư duy về nhà ở: từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại, sang phát triển đồng thời cả nhà ở thương mại và nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân, nhất là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức…

"Nếu chúng ta phát triển tốt phân khúc nhà ở cho thuê thì sẽ lan tỏa tới các phân khúc khác, nhu cầu sở hữu nhà cũng sẽ giảm rất nhiều", Thủ tướng nói.

Người đứng đầu Chính phủ cũng lưu ý, Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, chính sách, trong đó có chính sách đất đai, quy hoạch và công cụ tài chính - tín dụng để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch. Doanh nghiệp tham gia với lợi nhuận hợp lý; người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, lâu dài, an toàn, phù hợp khả năng chi trả.

Thủ tướng cũng yêu cầu kiên quyết, kiên trì xử lý dứt điểm tình trạng tài sản công về nhà ở bị bỏ hoang, sử dụng kém hiệu quả; phòng, chống lãng phí gắn với trách nhiệm người đứng đầu. Đồng thời, kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các đối tượng hưởng chính sách ưu tiên; kiên quyết ngăn chặn trục lợi chính sách và đầu cơ nhà ở.

Bên cạnh đó, phát triển nhà ở cho thuê phải đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, giao thông công cộng, thị trường lao động và quản lý dân cư. Ưu tiên gắn nhà ở cho thuê với mô hình đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD), khu vực cải tạo, chỉnh trang đô thị, các khu công nghiệp và hành lang kinh tế quan trọng, hạ tầng đồng bộ.

Để thực hiện tốt chủ trương này, vốn nhà nước rất quan trọng nhưng không chỉ trông chờ vào ngân sách nhà nước và cần tập trung khơi thông dòng vốn tư nhân, dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng. Sử dụng hiệu quả các nguồn lực nhà nước để dẫn dắt, tạo lực đẩy cho thị trường.

Khởi công một số dự án trong tháng 6

Tại cuộc làm việc, Thủ tướng yêu cầu Hà Nội ưu tiên làm điểm trước, đi tiên phong, khẩn trương rà soát toàn bộ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn và quỹ đất, quỹ nhà tài sản công đang sử dụng kém hiệu quả để có phương án sắp xếp, phát triển mô hình nhà ở cho thuê; báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả trong tháng 6 năm 2026. Thủ tướng nêu rõ, các cơ chế thí điểm của Hà Nội nếu thực hiện hiệu quả sẽ nhân rộng ra cả nước.

Bí thư Thành ủy Hà Nội Trần Đức Thắng phát biểu. Ảnh: VGP

Thủ tướng cũng yêu cầu Hà Nội chủ động rà soát nhu cầu, đối tượng, cơ chế đầu tư xây dựng và triển khai mô hình nhà ở cho thuê quy mô lớn, bảo đảm chất lượng đáp ứng nhu cầu thực tế về nhà ở của những người sinh sống, làm việc tại Hà Nội, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức của các cơ quan Trung ương; phấn đấu thực hiện khởi công một số dự án trong tháng 6 năm 2026.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước, tham mưu cao nhất của Chính phủ về lĩnh vực nhà ở, phải chủ động đề xuất kịp thời các chính sách mới, cơ chế tổng thể phát triển nhà ở cho thuê; để các địa phương phát triển nhà ở cho thuê và Bộ tiến hành kiểm tra, giám sát.

Nhấn mạnh hoàn thiện thể chế là vấn đề có tính chất quyết định, lâu dài, thể chế, pháp luật, cơ chế, chính sách phải đi trước, Thủ tướng lưu ý, nghiên cứu kỹ định hướng phân loại phát triển nhà ở theo 4 nhóm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách.

Đồng thời, Thủ tướng cũng gợi ý một số nội dung cụ thể như nghiên cứu chính sách thuê nhà từ 15 - 20 năm và dài hơn; các dự án nhà ở thương mại phải dành một tỷ lệ nhất định để xây nhà cho thuê…

Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước chủ trì nghiên cứu, đề xuất chính sách tín dụng ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê dài hạn theo hướng lãi suất ổn định, thời hạn vay phù hợp với chu kỳ hoàn vốn của dự án; báo cáo Thủ tướng Chính phủ trong tháng 7/2026.

 

Hàng loạt mặt bằng tại nhiều tuyến phố mua sắm, ăn uống sầm uất ở Hà Nội đang cửa đóng then cài. Phía sau làn sóng trả mặt bằng không chỉ là câu chuyện sức mua đi xuống, mà còn phản ánh cuộc thanh lọc mạnh trong giới kinh doanh khi chi phí vận hành tăng cao.

Co kéo để tối ưu vận hành

Tại Hà Nội, đi dọc nhiều tuyến phố như Kim Mã, Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch, Phố Huế… không khó để bắt gặp những tấm biển “ cho thuê mặt bằng ”, “sang nhượng cửa hàng”, “thanh lý gấp”. Có nơi, một đoạn phố chưa đầy 1km đã có tới hàng chục căn nhà treo biển cho thuê. Không ít mặt bằng từ trước Tết đến nay vẫn chưa tìm được khách.

Cửa hàng 2 mặt tiền tại phố trung tâm Hà Nội dán hàng loạt thông báo rao cho thuê.

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy giá chào thuê nhà phố tại nhiều khu vực trung tâm Hà Nội đang giảm mạnh 20-30% so với năm 2025.

Nhân viên một cửa hàng mỹ phẩm trên phố Chùa Bộc cho biết, cơ sở vừa chuyển từ mặt phố vào trong ngõ cách đó khoảng 200m. Cửa hàng mới nằm cách mặt phố 5 căn nhà, ngõ nhỏ chỉ đủ hai xe máy tránh nhau, nhưng giá thuê chưa tới một nửa so với mặt đường. Lượng khách mua trực tiếp giảm mạnh trong khoảng một năm trở lại đây. Phần lớn khách hàng hiện tại xem sản phẩm qua mạng xã hội rồi đặt ship, thay vì ghé cửa hàng như trước. Cửa hàng cũng từng có 2 cơ sở, nhưng đã đóng bớt một điểm bán để tối ưu chi phí vận hành.

Nhiều mặt bằng dù ở vị trí đắc địa nhưng qua vài tháng chủ nhà rao, vẫn chưa có người thuê .

Dịch vụ làm đẹp là một trong những ngành nghề vẫn buộc phải duy trì mặt bằng trực tiếp phục vụ khách. Tuy nhiên, nhiều cơ sở cũng phải đổi cách làm để tồn tại. Thay vì cố bám các vị trí mặt phố, không ít chủ tiệm nhỏ đã chuyển vào ngõ, thuê tầng 2-3 trong các tòa nhà hoặc nhà dân.

Chị Thu Huyền - chủ một chuỗi nhà hàng nướng Hàn Quốc - thông báo, vừa đóng cửa cơ sở trên đường Lê Duẩn sau khoảng 2 năm hoạt động. Mặt bằng ngốn chi phí nhưng vị trí không thực sự thuận tiện do nằm trong khu vực quy hoạch, khó tiếp cận khách.

Đợt thanh lọc trước áp lực chi phí

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Hoàng Tùng - CEO chuỗi Pizza Home - nhận định, tình trạng nhiều mặt bằng trung tâm tại Hà Nội bị trả lại và bỏ trống kéo dài hiện nay phản ánh khá rõ giai đoạn thanh lọc của thị trường bán lẻ, F&B.

Bản thân các cửa hàng mà chuỗi này vận hành cũng phải tìm cách tối ưu chi phí, mô hình chuyên về bán cho khách giao đi, khách ăn tại chỗ không nhiều, nên đã kéo được chi phí mặt bằng xuống, chiếm khoảng 18% doanh thu. Trong khi đó, các mô hình ngồi ăn tại quán, chi phí mặt bằng có thể đến 35% .

Theo ông Tùng, có 5 yếu tố lớn đang tác động cùng lúc đến người kinh doanh. Trước hết, sức mua của nền kinh tế đang yếu hơn trước. Đây là giai đoạn thị trường không còn dễ kiếm tiền.

Giá thuê mặt bằng ở nhiều khu vực vẫn neo ở mức cao. Những mặt bằng bỏ trống lâu thường không còn hấp dẫn: Giá thuê cao, công năng không tối ưu hoặc khó tiếp cận khách. Đáng chú ý, hành vi tiêu dùng đã dịch chuyển mạnh lên các nền tảng online. Điều này làm giảm vai trò của nhà mặt phố.

Tiểu thương thích nghi với chính sách mới, ghi chép theo dõi doanh thu.

Bên cạnh đó, nhiều hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ, vừa đang có tâm lý lo ngại về chính sách thuế, thủ tục hành chính và rủi ro pháp lý. “Con số khảo sát của VCCI vừa qua cho thấy điều này khá rõ: phần lớn hộ kinh doanh hoặc lãi rất thấp, hoặc không đạt kỳ vọng, trong khi áp lực tuân thủ lại tăng lên”, ông Tùng dẫn chứng.

Cuối cùng, việc siết chặt sử dụng lòng đường, vỉa hè cũng làm thay đổi giá trị của mặt bằng mặt phố. Trước đây, khả năng dừng đỗ xe hay tận dụng vỉa hè là lợi thế cực lớn.

“Thị trường đang tái định giá lại rất mạnh. Giai đoạn tới, chỉ những mô hình thực sự hiệu quả, có khả năng bán đa kênh và tối ưu chi phí tốt mới có thể tồn tại bền vững”, CEO Pizza Home nhận định.

Báo cáo thị trường F&B Việt Nam do iPOS.vn, Nestlé Việt Nam công bố cho thấy, tính đến giữa năm 2025, hơn 50.000 cửa hàng F&B đã đóng cửa, được xem là làn sóng thanh lọc lớn thứ hai của thị trường sau đợt đầu tiên diễn ra vào nửa đầu năm 2024.

Bên cạnh áp lực mặt bằng và sức mua, giới kinh doanh đang đối mặt yêu cầu chuẩn hóa ngày càng lớn. Việc thực hiện đầy đủ bảo hiểm xã hội đang trở thành áp lực tài chính đáng kể. Ngoài ra, nhiều hộ kinh doanh vẫn còn lúng túng với việc kê khai doanh thu, chuẩn hóa chứng từ.

TS Nguyễn Ngọc Tú - giảng viên Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội - cho rằng, việc mở rộng hóa đơn, chứng từ và thanh toán điện tử với hộ kinh doanh là xu hướng tất yếu. Các hộ chắc chắn sẽ phát sinh thêm chi phí tuân thủ khi chuyển sang mô hình quản lý mới. Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ trong giai đoạn đầu như miễn, giảm thuế từ 3-5 năm đầu để hộ kinh doanh có thời gian làm quen với chế độ sổ sách, kế toán. Ông Tú cũng đề xuất kéo dài thời gian miễn, giảm thuế cho hộ kinh doanh chuyển đổi lên doanh nghiệp, thay vì chỉ ưu đãi ngắn như hiện nay.

Doanh thu thương mại điện tử tăng mạnh

Theo nền tảng tổng hợp và khai thác dữ liệu Metric.vn, quý I/2026, tổng doanh số của 4 sàn thương mại điện tử lớn gồm Shopee, Lazada, Tiki và TikTok Shop đạt khoảng 148.600 tỷ đồng, tăng 46,6% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lượng hàng bán ra đạt hơn 1,13 tỷ sản phẩm, tăng gần 20%. Tuy nhiên, theo dự báo, đà tăng có thể chậm lại trong quý II. Doanh số của 4 sàn ước tính đạt khoảng 142.200 tỷ đồng, giảm 4,28% so với quý trước.

 

Bộ Xây dựng đề xuất thời gian cấp phép xây dựng sẽ giảm khoảng 50% so với hiện nay - chỉ còn khoảng 7-10 ngày và chỉ nộp hồ sơ qua online.

Bộ Xây dựng ngày 20-5 cho biết nhằm đơn giản hóa và rút ngắn tối đa thời gian thực hiện thủ tục hành chính, Bộ đã sớm cụ thể hóa vào quy định tại Luật Xây dựng được Quốc hội thông qua năm 2025 có hiệu lực ngày 1-7-2026. Trong đó, riêng nội dung quy định đối với các công trình thuộc đối tượng không yêu cầu phải có giấy phép xây dựng tại Điều 43 của Luật có hiệu lực ngay từ ngày 1-1-2026.

Thời gian xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ dự kiến chỉ 7 ngày

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, một trong những điểm nổi bật là việc đề xuất bãi bỏ thủ tục "Thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở".

Đây được xem là bước cải cách lớn, chuyển quyền chủ động cho chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định và phê duyệt thiết kế. Đồng thời, bãi bỏ điều kiện kinh doanh đối với các doanh nghiệp tham gia hoạt động xây dựng; bãi bỏ chứng chỉ hành nghề đối với một số lĩnh vực.

Đề xuất bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở

Bên cạnh đó, nhiều loại hình công trình đã được đề xuất bổ sung vào diện miễn giấy phép xây dựng (GPXD), gồm công trình xây dựng đặc thù, công trình trên đất quốc phòng, an ninh, công trình trong cảng hàng không và đặc biệt là các công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Thời gian giải quyết nhiều thủ tục cũng được rút ngắn đáng kể. Cụ thể, thủ tục cấp mới chứng chỉ hành nghề giảm từ 55 ngày xuống còn 8 ngày làm việc; thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi giảm từ 35 ngày xuống còn 25 ngày làm việc; cấp mới, sửa chữa, cải tạo GPXD đối với công trình cấp đặc biệt, cấp I và cấp II giảm từ 20 ngày xuống còn 10 ngày làm việc; cấp phép hoạt động cho nhà thầu nước ngoài giảm từ 10 ngày xuống còn 8 ngày làm việc.

Không chỉ rút ngắn thời gian, cắt giảm thủ tục hành chính còn giúp giảm đáng kể chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Việc bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở giúp tiết kiệm toàn bộ chi phí thực hiện thủ tục này. Theo tính toán, riêng việc bãi bỏ mã thủ tục 1.013234 giúp tiết kiệm hơn 2,75 tỉ đồng/năm; một mã thủ tục tương tự khác là 1.013218 tiết kiệm thêm hơn 621 triệu đồng/năm.

Cùng đó, việc chuyển đổi sang quy trình trực tuyến toàn trình cho phép người dân và doanh nghiệp chỉ phải nộp một bộ hồ sơ điện tử thay vì hai bộ hồ sơ giấy như trước đây, cắt giảm đáng kể chi phí in ấn, sao chụp, bưu chính và thời gian đi lại.

Trong đó, đề xuất bãi bỏ yêu cầu chứng chỉ hành nghề đối với cá nhân chủ trì xác định, thẩm tra và quản lý chi phí đầu tư xây dựng; bãi bỏ điều kiện về năng lực, kinh nghiệm đối với cá nhân chủ trì kiểm định xây dựng; đơn giản hóa tiêu chuẩn đối với chức danh chỉ huy trưởng công trường…

Người dân chỉ cần nộp một bộ hồ sơ điện tử thay vì hai bộ hồ sơ giấy

Đối với thủ tục cấp phép xây dựng, đề xuất thiết lập chuẩn thời gian giải quyết mới nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án, gồm: 10 ngày đối với cấp mới giấy phép xây dựng, 9 ngày đối với điều chỉnh giấy phép xây dựng và chỉ 7 ngày đối với nhà ở riêng lẻ; nghiên cứu phương án không yêu cầu người dân nộp các giấy tờ đã có thể khai thác từ cơ sở dữ liệu quốc gia.

Theo ông Bùi Văn Dưỡng, Phó Cục trưởng Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng, hiện Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng. Trong đó, Bộ đề xuất quy định rõ thẩm quyền cấp phép cho từng cơ quan như UBND cấp xã, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và Sở Xây dựng nhằm tránh chồng chéo.

Về quy trình thực hiện, Bộ Xây dựng đề xuất tất cả các trường hợp đủ điều kiện đều được thực hiện thủ tục trực tuyến toàn trình. Người dân chỉ cần nộp một bộ hồ sơ điện tử thay vì hai bộ hồ sơ giấy như hiện nay.

Đặc biệt, cơ quan quản lý sẽ không yêu cầu người dân nộp lại các giấy tờ đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia như giấy tờ quyền sử dụng đất.

Theo đề xuất mới, thời gian cấp phép xây dựng sẽ giảm khoảng 50% so với hiện nay, còn khoảng 7-10 ngày tùy loại công trình.

Dự kiến, nghị định hướng dẫn sẽ được Chính phủ ban hành và có hiệu lực cùng thời điểm Luật Xây dựng năm 2025 có hiệu lực vào ngày 1-7-2026 để người dân và doanh nghiệp thực hiện đảm bảo không gián đoạn, thông suốt trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến giấy phép xây dựng.

 

Hà Nội dự kiến tăng mức bồi thường bằng tiền lên 1,5 lần so với mức quy định khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

UBND TP Hà Nội đang lấy ý kiến nhân dân về Nghị quyết quy định mức bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố.

Nghị quyết này quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất trong trường hợp cần thiết để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trên địa bàn thành phố (thực hiện quy định tại điểm c khoản 2 Điều 24 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16).

Theo dự thảo nghị quyết, thành phố đề xuất mức bồi thường (bằng tiền) về đất bằng 1,5 lần so với mức quy định.

Dự án quảng trường phía Đông hồ Gươm (Ảnh: CTV).

Quy định của nghị quyết này chỉ áp dụng đối với các dự án chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với dự án còn một phần diện tích đất chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục áp dụng các quy định của pháp luật đang áp dụng đối với dự án để phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với phần diện tích đất còn lại.

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội (cơ quan xây dựng đề án) cho rằng việc đề xuất nâng mức bồi thường và quy định thống nhất trên địa bàn thành phố không phân biệt giữa việc thu hồi đất để thực hiện các dự án lớn, dự án quan trọng của thủ đô và thu hồi đất để thực hiện các dự án khác đảm bảo tính thống nhất và công bằng với người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn.

Theo cơ quan này, quy định này cũng đáp ứng được thực tế cần thiết phải có chính sách đặc thù quy định về mức bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn, đồng thời có tính vượt trội, ưu việt, đảm bảo hành lang pháp lý và đủ năng lực xử lý hiệu quả các vấn đề của thủ đô...

Tại kỳ họp chuyên đề ngày 12/5, HĐND TP Hà Nội đã thông qua danh mục 3.133 công trình, dự án thu hồi đất với tổng diện tích hơn 24.824ha. Các công trình, dự án thu hồi đất này để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trên địa bàn thành phố.